開店買店面，文市/武市的差別與四線道/六線道有什不同

以下文章轉帖自 PTT home-sale 看版

作者Tosca (hi)
看板home-sale
標題Re: [爆卦] 淺談房地產崩盤
時間Thu Jan 16 16:10:27 2014

: 最後補一下店面.
: 透店價值也在於土地....
: 但以商業性來講,太大條馬路不好做生意.
: 不好停車,對面車道的不好過來,車太多行人反而少.
: 4縣道馬路才是極品....
: so...我推薦4縣道馬路,6縣到馬路你要有很難租,租誰倒誰的心理準備.

補充一下店面的部分
ceca不愧是專業投資客 而不是開店的
不知道店面為何可以是店面
為何有開的起來開不起來的差別
為何會有租誰倒誰的情況

我本身是開診所的 當初醫學院和教學醫院也沒敎我如何找地點開診所
我是出來之後 學長幫我找點 帶我出來開店的
也是自己實際開店 在經由前輩的很多經驗指導 才慢慢對店面比較熟析
也才慢慢能判斷 哪些地點開的起來 哪些地點開不起來


1.文市武市的差別
店面最起碼要知道文市武市的差別
文武市指的是該商業區的性質 也決定了開店的種類

文市主要都是小店 做過路客生意
就是你一般逛街想去亂逛的店 想到什麼就進去買一下的店
這種地方的店 就是文市
像飲料店 屈臣氏等雜貨店 各種吃的小吃餐廳等
你可能路過一間五十嵐 想說就順便買杯飲料
路過一間服飾店 進去逛逛買衣服
這就是文市的性質 會做很多過路客

武市主要都是大店 作特殊族群特殊需求的店
例如鐵鋁門窗 輪胎這種
你不會路過一間鐵鋁門窗店 突然想說 進去逛一下好了 說不定可以換個鐵窗XD
這種店不需要做過路客 他的客源通常都來自其他地方
例如建商介紹來的 或是其他相關產業介紹轉介等

文武市都需要交通方便 交通方便的地點才能發展為商業區
主要差異度在於
因為文市主要是做過路客生意 所以要好停車 好走路
武市不做過路客生意 所以只要方便人家去 人家去找就好

ceca講的四線道馬路的店面 其實就是文市
六線道以上的路太大條 通常不會是逛街的好地方 所以只能做武市

當然就算對同一個行業來講 還是會有文武市的細微差異 看經營方式
以診所為例
同樣是健保診所 也有文武市的差異
看感冒皮膚病的診所 做的是文市生意 需要很多過路客
你可能今天突然感冒了 就跑到街上去 找一間耳鼻喉科 就進去看了
但如果是洗腎或復健診所 作的卻是武市生意
你不會路過一間洗腎中心 就想說 嗯 進去洗個腎好了XD
洗腎病人的來源 通常來自於醫院 醫院診斷出你需要長期洗腎
再把你轉介到你家附近的洗腎診所去洗
所以洗腎診所不需要做過路客生意 他只要交通方便讓你方便去就好

就算同樣是自費醫美診所 還是有文武市的差異
一般醫美診所 做文市生意 貴婦或小女生們逛街經過新開的醫美診所
有折扣有活動促銷 嗯 就進去打個雷射買個課程了
整形外科診所 比較偏武市生意 沒有人會經過一間整外診所
就想到說 順便進去隆個乳好了XD
一般人會去做整形 通常都會打聽很多 上網做功課等等
最少最少都會是別人介紹才去做
所以整形外科診所 比較像武市生意 不做過路客


2. 文武市決定開店地點
文市種類的店 因為高度依賴過路客
所以非常非常的吃地點!
要搶那些顯眼 超多人經過 車流量大又好停車的地方
地點差一點 做不做的起來差很大
不要說差一個轉角 有時候連差一個紅綠燈都不行
因為過路客 都很懶!!

好比今天五十嵐一定都是開在臨路
他只要開在非臨路 就算只是巷子裡進去第一間店面 都非常危險

很多我的醫師同行不懂這個道理
想說省房租 或是租不到
診所無法開在臨路上 只好開在巷子內
儘管是巷子口前幾間 他以為病人會願意多走幾步路去他診所
結果就是做不起來

切記 過路客 都很懶!

武市因為比較不吃過路客
所以相對上比較不需要去搶地段 去搶最熱門的角落
所以你會看到很多整外診所都開在二樓以上 因為他不需要去搶一樓店面
你也不會在鬧區看到洗腎診所 他只要在大路上或交通方便的地方就好


3.文武市能開的人 門檻不一樣
講難聽文市就是門檻比較低 人人都能開的店
飲料店 雞排店 服飾店等等 你有心 你都可以開
武市的店 門檻比較高 又不是人人都可以做鐵鋁門窗
診所也一樣 幾乎所有醫師都會看感冒 所有醫師都會打雷射
台北一堆商人開的醫美診所
都嘛直接請剛畢業的醫師在打雷射 你認為打雷射的門檻是有多高?
但只有腎臟科醫師會洗腎 整外醫師會開美容刀

就因為文市門檻低
所以相對文市開店的需求 非常大!
因為大家都想搶進來開店當老闆


4.綜合以上因素
最後會產生的情況就是
文市的店面 會遠比武市值錢
一來文市對地點的挑剔度很高 二來文市開店需求大
供給太少 需求太多 所以價錢會暴衝

這也是ceca說的 四線道比六線道的店面好
四線道可以當文武市
但六線道以上 只能做武市 就差了

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◆ From: 61.227.23.12
推 aquaair:推  長知識了 01/16 16:18
推 myadam:推 01/16 16:20
推 inyo:推 改天經過 進去洗一下腎好了XDDDD 01/16 16:22
推 Gaussian09:有內容的好文~ 01/16 16:28
→ Tosca:所以這就是開店和買店面的人 思維不同 01/16 16:29
→ Tosca:也常有建商推薦我 這透店多好多好 有電梯又大面寬 01/16 16:29
→ Tosca:我都直接回一句:這個點開不起來=.=! 01/16 16:29
推 foreverthere:長知識了 !! 01/16 16:35
推 Ruminative:好文，推一下 01/16 16:36
推 Dialysis:推一下,我是做武的 01/16 16:38
推 mavisQ:長知識耶 01/16 16:39
推 HwaSIn:基本上你講的這些東西他應該都知道只是文章沒寫出來而已 01/16 16:40
推 myadam:對啊ceca他不是有開便當店? 01/16 16:42
→ riya:我也是做武的 01/16 16:42

不然就繼續補充一下
同樣是文市
以我門開診所來講 最優最優的 其實不是商業區 而是住商混合區!
文市診所開業優劣
住商混合>>>> 商業區>住宅區

住商混合的地點 是開店最好的點
白天商業活動繁榮 人潮多
晚上呢 住宅區的人回家了 人潮還是多
所以看感冒皮膚病的診所 最適合就是開在住商混合區
白天吃人潮 晚上吃住民 從早吃到晚

純商業區 到了晚上大家下班了 沒人潮 就很慘
但至少白天營業時間比晚上長 所以吃白天的也夠
住宅區最不優 白天有6-8小時 根本沒人 晚上才3小時營業時間 絕對吃不飽一定餓死

那你說純住宅區真的不能做診所?
有 在眷村裡面開!!
眷村人口多 又一堆老人 老人都是白天出沒的
晚上都是回家看電視睡覺
所以有些診所開在眷村附近 光吃裡面老人就夠了

八卦點是之前高雄鳳山大寮那邊遷了一堆眷村
結果本來一間大戶診所瞬間沒生意 超慘XD


推 mauricew:算了啦 至少有些價值 本來要寫本篇是小兒科的文章 01/16 16:43
推 Dialysis:洗腎診所,真的很少見在1樓.... 01/16 16:43
推 OT2:M大也分享一下啊 店面高手 01/16 16:44
推 mauricew:原po T大算不錯了 我知道很多醫師 對投資完全狀況外 01/16 16:47
※ 編輯: Tosca           來自: 61.227.23.12         (01/16 16:51)
→ inyo:紅燈區就婦產科 泌尿科阿XD 01/16 16:51
※ 編輯: Tosca           來自: 61.227.23.12         (01/16 16:51)
推 taco0318:鄰居也很重要整天投訴很麻煩 開店類型要慎選 01/16 16:51
→ taco0318:推 分享 01/16 16:52
推 mauricew:其實診所要的店面 已經很好找了 01/16 16:56
→ mauricew:畢竟診所所要的店面強度 並非一定要很高 01/16 16:58
→ mauricew:對診所5萬租金,10萬租金,20萬租金 未必開在租金高的地方 01/16 17:00
→ mauricew:就比較會賺錢. 01/16 17:00
推 beeebeee:推~店面選擇是很重要的~文武性是有差的~診所也一樣~~ 01/16 17:04
推 mauricew:這樣講好了 診所需要的店面 其實算是要求比較少的 01/16 17:13
→ mauricew:如果是自己開診所 如果找比較一般的店面 其實差別不大 01/16 17:13
→ mauricew:畢竟自己開業 沒有空租的壓力 記住診所要求的店面強度 01/16 17:14
→ mauricew:並沒有那麼的嚴格 並非是最強的店面才是診所最好的地方. 01/16 17:14
→ mauricew: 01/16 17:14
→ mauricew:而以置產與投資的角度來說 買方可能並非將來要在這職業 01/16 17:15
→ mauricew:買方有可能出租給別人 這時候如果以診所看店面的角度 01/16 17:15
→ mauricew:對置產與投資來說會不夠嚴謹. 01/16 17:16
→ mauricew:就像汽機車修理場的店面 大多都不會是最好的置產與投資 01/16 17:16
→ mauricew:的標的物. 01/16 17:16
→ mauricew:如果買診所 能順便結合投資與置產比較嚴謹的角度 01/16 17:17
→ mauricew:將來賺錢多 店面又會增值 醫師對自己的荷包更有利. 01/16 17:18
推 VBT:好文 01/16 17:21
推 johnny1972:長知識了 01/16 17:28
推 OT2:感謝分享 01/16 17:29
推 kage01:實戰經驗推 01/16 17:31
推 mauricew:診所能生存的地方 其他行業未必能生存 01/16 17:44
→ mauricew:畢竟診所要求店面強度普普 可能就可以職業了. 01/16 17:45
→ Tosca:診所經營成本很高!!診所能生存 飲料店便當店絕對能! 01/16 17:45
→ mauricew:今天如果我是醫師 01/16 17:45
→ mauricew:我會找一間可以職業普普的店面 01/16 17:46
→ mauricew:而這間普普的店面 可能會位於還沒完全結束發展的區域 01/16 17:47
→ mauricew:而我在這區職業 當然要選定診所能開得起來的店面. 01/16 17:48
→ mauricew:之後我繼續職業 可能20~30年吧? 01/16 17:48
→ mauricew:而我所職業的店面也因為自己開診所也不會有空租的問題 01/16 17:48
→ mauricew:等到未來20~30年 因為自己對房地產眼光很高 01/16 17:49
→ mauricew:該區確實在20~30年後發展特好 01/16 17:49
→ mauricew:到時 可能自己看診所賺得錢還輸給未來發展後的房租呢 01/16 17:50

以上想法很好 這也是為何大部分醫師最後都會買下店面自己開
但其實我們自己開店知道 時代改變遠比你預期的還快

我老實說 以前診所經營成本很低 回本快
在沒有醫藥分業以前 診所不用請藥師 直接請小姐包藥
甚至在以前 很多護士是沒牌的
我是自己開店後 一堆沒牌的護士來登門應徵 才恍然大悟 原來這麼多人都用沒牌的XD
現在的診所 又要裝璜 又要請藥師 又要請護士 還要進好藥
成本非同小可

我的老師那一輩 一半的人會留在醫院 另一半的人會出來自己開業
我們這輩呢 我這一班130幾人 現在出來自己開業的 不到十個 可能連五個都沒有!

事實上就是 診所很難做到普普開就好
這是你們這些沒開過店的人 一湘情願的想法
開店就是 要麻變大戶 不然就倒閉 這叫全有全無

很多人以為開醫美診所好賺
倒閉的 換手的 我都看多了
唉..

所以你說的 其實就是ceca所謂養店面的想法
開個便當店就好 不賺不賠就好 反正是要賺店面價值 又不是要靠開便當店賺錢
但對醫師自己來講 你要自己開診所養店面 那你還不如去給人家請XD
你知道很多開不起來的診所 醫師老闆自己領的比藥師還少~~

沒開過店的這些投資客 都會覺得說 阿就開個生意普普的店就好阿
反正又不是要靠開店賺錢 是要賺店面價值阿
問題是 根本沒有所謂生意普普 這種事情
要麻賺死 不然就餓死 這就是現實
※ 編輯: Tosca           來自: 61.227.23.12         (01/16 18:03)
→ mauricew: 01/16 17:51
→ mauricew:T大 大概我看的店面強度 都電死診所 01/16 17:51
推 mauricew:診所無法能經營的店面 我不屑看 反正也是會時常空屋 01/16 17:54
→ mauricew:診所能經營的店面 還要看看是否為金店面 01/16 17:55
→ mauricew:就是此間店面為金店面 還要看有沒有爆發力 01/16 17:55
→ mauricew:金店面＋該間有爆發力＋預期整體店面房價向上= 才考慮買 01/16 17:57
推 mauricew: 01/16 18:06
→ mauricew:T大 其實你已經很有投資想法了 你將來一定會賺很多錢 01/16 18:07
→ mauricew:我看過太多醫師老了 因為投資失利最後留下來的錢不多 01/16 18:07
→ mauricew:現在醫師確實沒有比以前老一輩醫師好 01/16 18:08
→ mauricew:但至少在各行業 醫師還是比較好的 >///< 雖然大不如前 01/16 18:08
推 ZMittermeyer:時代一直在改變，反應不夠快的都會被淘汰，跟你做什 01/16 18:08
→ ZMittermeyer:麼都沒關係做什麼都一樣 01/16 18:09
推 mauricew:其實高房價 也壓縮了醫師的生存空間 01/16 18:17
推 jinks:m大請問現在為何不買北市店面 ? 01/16 18:20
推 mauricew:我看空啦 不過我不想跟多方吵 01/16 18:21
→ doraBBO:看空當然可以啊，只是要有理。 01/16 18:22
→ jinks:我不是多方 只是想了解高手的見解 01/16 18:23
推 mauricew:其實我有講過未來店面市場的走向 以及我的想法 01/16 18:24
→ mauricew:在講又要跟多方吵起來了 我以前推文時有講過 01/16 18:26
→ jinks:找到了 10年的 謝謝 01/16 18:26
→ mauricew:要不然j大去看看zball大的推文吧 01/16 18:26
→ mauricew:只是現在zball大跟多方吵成一團 01/16 18:27
→ dianna72:現在價格確實有降低了阿... 緩跌已經在出現了 01/16 18:32
推 rahim:謝謝分享，有學到東西 01/16 18:39
推 arthur1985:受教了，謝謝您的分享。 01/16 18:44
推 dianna72:這篇是好文XD~ 對我要開店選點思考有加分 01/16 18:47
推 hermanwing:實用推 01/16 19:32
→ riya:神醫沒差 01/16 19:40
推 Uber:推T大 01/16 19:40
推 doraBBO:仲介店頭是文市還是武市阿..有人走進來就順便買間房子了 01/16 19:43
→ Tosca:仲介店算文市的原因是賣方不是買方 01/16 19:44
→ Tosca:我賣房子就是直接找我家附近的仲介 路過走進去 要不要幫賣? 01/16 19:44
推 Dirk0001:好文推 01/16 19:45
→ inyo:其實我也算半個空方 但Z球看空的論點 毫無意義 01/16 19:50
推 kage01:Z球把跟他意見不合的全部歸類爲多方投資客或房仲 01/16 20:19
推 hypo:推 同學!! 01/16 20:55
→ Tosca:樓上大教授 01/16 21:03
→ iamjust:神醫沒差 XDD 01/16 21:14
→ inyo:神醫救沒有晨勃的 就算開在屏東鄉下也是天天爆滿XDDD 01/16 21:24
推 leochang:有念書的人 說的就是清楚 01/16 22:15
推 ZMittermeyer:住商混合的文市是像大安區那樣嗎 01/16 22:21
推 riya:台北市興安街近復興北那段，健保診所一級戰區，北大、商辦 01/16 22:24
→ riya:興安國宅 01/16 22:24
→ riya:台北商業發達，很多這樣的點 01/16 22:25
→ riya:雙連站民生西路前後也是一級戰區，不過有馬偕大廟 01/16 22:27
推 lisa108920:感謝T大  獲益良多 01/16 22:41
推 decay:好文章, 獲益良多 01/16 22:54
推 otom:好文 推 01/16 23:20
推 seavon:實用推 請問可否借分享網頁版到臉書上?謝謝~ 01/16 23:49
推 qkqk:推一下 01/16 23:53
推 silentdriver:推分享 01/17 00:15
→ offservice:文市的店面遠比武市值錢? 哪來的自信? 01/17 01:12
→ offservice:多的是大公司只願在指標性大路旁，就足以改變價位 01/17 01:13
→ dianna72:那樓上可說說同坪數同區武比文高的案例 01/17 01:13
→ offservice:捷運出入口，重大建設，人潮流向，這些對點有影響大 01/17 01:14
→ offservice:店面本身的建築外觀，與周邊的相對比較，也是關鍵 01/17 01:14
→ offservice:http://ppt.cc/XfZK 01/17 01:14
→ offservice:實價登錄前十名的店面，夠格討論嗎? 沒有四線的 01/17 01:15
推 smallsamsam:推 ..長知識 01/17 01:44
→ Tosca:那前十名裡面才三間六線道 其餘都小路 確實沒錯啊~~ 01/17 09:28
→ offservice:你要不要確定一下你的理論? 我後面數據還很多 01/17 09:34
→ offservice:一線道跟兩線道單行，根本就只有一條動線 01/17 09:34
→ Tosca:歡迎補充反駁阿 做生意找地點如果有一定的理論就好了=.= 01/17 09:36
→ Tosca:就算7-11或麥當勞 難道開的每個點都會做得起來嗎?不是嗎? 01/17 09:37
→ offservice:沒跟你說做生意跟人潮  請看清楚 01/17 09:38
→ Tosca:找點開店跟找點買店面 是不一樣的思維 開店就是要賺錢 01/17 09:38
→ offservice:只是很單純對你認為四線就是文市  文市價位高於武市 01/17 09:38
→ offservice:這一點用數據把問題說清楚而已 01/17 09:39
→ Tosca:另外你舉的那些例子應該是大樓店面 不是透店吧 地坪很小耶 01/17 09:44
推 LieTo:只能推分享了 :) 01/17 10:15
→ offservice:台北市大多分樓層出售，是因為總價太高 01/17 11:01
→ offservice:那些不是我舉的例子，是房仲實價登陸前10名統計 01/17 11:03
→ offservice:Google關鍵字一下就找的到這張表  非篩選過結果 01/17 11:03
→ offservice:我統計的更多，包含房市，這兩年的實價是難得的資料 01/17 11:04
→ offservice:如果內政部能不刪掉極端資料，那這統計會更完整了 01/17 11:05
→ offservice:只能跟你說，很多結果跟傳統觀念不一樣，且未來會改變 01/17 11:06
→ offservice:Ceca大多數是對的，少部分資料是不支持的，就事論事 01/17 11:08
→ offservice:土地跟透店在崩盤會是好選擇，這一點Ceca說對了 01/17 11:10
推 imafox:受教了，給推 01/17 13:28
推 exas612:有收獲~推 01/17 16:41
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推 DeltaEcho:長知識～～ 01/18 14:56

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